文｜邓浩志

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2022年佛山楼市表现不佳，但行情翘尾

从全年新房成交量上看，是过去13年来的第三低，这个很好理解，全国楼市情况都差不多。但从月度成交量上看，12月成交量成为年下半年的高点，甚至超过了传统的金九银十，这是佛山市场开始复苏的重要信号。

我在2022年年中的时候说过，佛山楼市已经见底，现在回看全年的数据，这个判断没有问题。下半年除了11月广州接近全面封城造成的影响外，其余各月份成交量已经跌不下去了。在防疫政策优化后的12月，成交量开始明显放大。而且大家要记住，12月中下旬，满街都是"阳人"，看房的人其实是减少了许多的。

至于房价，有两点值得注意。一、目前卖得不好的楼盘，基本都是那些死守不肯降价的项目。市场已经回调，不随行就市，那是项目选择的问题，市场的承接力就在那里。二、楼市是“量在价之前”，量起来了，价格就稳了，量如果继续走高，价格就会逐步跟随。

2022年佛山全年各区新房，二手房成交比例

有个有趣的现象，广佛同城提出之初，佛山五区卖得最多的是南海，因为南海紧邻广州核心老区，一直以来就承接了许多广州的购买力，比如上世纪90年代的黄岐，被称为广州的中山九路；还有2000年前后的里水，大批在荔湾从事纺织产业的潮汕老板在此置业。但最近几年，顺德的成交量迅速超过了南海。原因呢，我能想到的是佛山地铁2、3号，广州7号西延线全部都通顺德，交通便利程度大大提升，带起了北滘，陈村等板块。其次是顺德土地供应也很多，尤其过去10年佛山新城的建设，聚拢了大量购买力于此，佛山新城也就是顺德的乐从。但我认为根本的原因，还是顺德在产业发展速度上的优势，使得顺德城市建设速度更快，聚集产业人口更多，对住房的需求也更多。

老一辈广州人谈周边有钱的镇街都喜欢用“南番顺”这个词，而经过2、30年的变迁，顺德似乎已经把南海，番禺、中山甩在了后面。成为珠三角后镇街经济时代一枝独秀的旗帜。

佛山住宅＞144㎡，首付最低2成

这则消息已经传了一段时间，现在算是全面确认。某银行人士表示：“要求查册为0，且手头贷款已还清”。说得多精准，没有说要求没有房子，只要求查册为零。专业！评：很多人觉得这个政策不痛不痒，就是个前期松绑的放松，影响应该不大，其实不然。

给大家简单介绍一下，整个佛山的客户群体大致分为三类

第一类,是本地客户，改善为主，都是要大面积的。哪怕是本地初次置业的，首次购房面积也很大，因为佛山人本来就住得大，人均居住面积比广州高不少。

第二类是广州客，投资为主，也含大量第二居所，主要分布在临广一带，要的多是紧凑型产品，比方说80来平米的三房单位。

第三类是外来的新佛山人，也是要紧凑型产品，但预算没有广州客高，多分布在非临广区域。

上面所说的松绑144以上产品首付，主要影响的是佛山本地客。广州本地首改需求基本100平上下，144附近的已经是二改产品。而佛山客首改就超144以上，二改很多上200，之后就更大。所以佛山楼盘但凡主打本地客的，户型都特别大。松了144降低首付这条线，意味着很多佛山买家都能够动用过更长的杠杆，对是否市场需求是具有一定帮助的。所以这不是一个不痛不痒的政策，而是一个中等力度的刺激手段。至于很多人会说，必须是首套才能享受，范围有限。我上面已经解释过了，人家要求是“查册为0”。有什么不同，自己领会。

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